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02
10
2020

警惕!广东21个城市楼市分化严重 这些城市会买房 谨防踩坑

和股市类似,楼市的涨跌也有主导作用,会作为风向标引领走势。比如在深圳,每一轮房价变化,城市都比全国各大城市提前三个多月开始变化。

最近我们的一系列专题文章对东部沿海省份的楼市进行了逐一分析。当我们分析广东省时,我们发现该省经济区域增长的两级分化特征与全国非常相似,2000年以来的房地产市场价格变化也显示出我们预测的未来十年的大都市分化特征。也许,广东会是白银楼市十年中提前体现未来差异化特征的省份。

那么,广东省哪家目前会有另一个价值卖,哪家还得防踩坑?下面我们从房价收入比、购房首付中的空钱包数、月供持续还款能力三个维度对广东辖下21个大都市进行综合分析,供大家参考。

第一部分广东21个楼市冰与火的城市

在广东省的21个城市中,宏观经济增长和房地产市场的房价都经历了南北之间的显著两极分化。经济维度上,有GDP超过2万亿的特区深圳,省会广州,只有1000亿的潮州、云浮、汕尾、梅州;平均房价维度深圳高达56283元,潮州、韶关、梅州不到6000元。请看下图:

广东21个城市国内生产总值与平均房价对比图

从上图可以看出,无论经济还是房价,广东典型的南北两极冰火走势。同时,广东本地房价的分化进一步验证了经济是房价的基本支撑这一观点。虽然在较小的空间规模和较短的时间内,个别城市的房价偶尔会有特殊的变化,但经济适用房价格的永久基本作用不会改变。

从区域角度进行检查:

1)深圳、广州、珠海、东莞所在的珠三角9个城市明显强于其他板块。9个城市中,经济和房价仅江门和肇庆在全省中游,其他7个城市排在前列;

2)广东北部五市的清远、河源、云浮、韶关、梅州总体上处于全省垫底,无论是经济总量还是房价;

3)粤东四市汕头、汕尾、揭阳、潮州,粤西三市湛江、茂名、阳江,经济和绝对房价均排在市中心。

但高低不平的绝对房价并不能反映一个大都市的房地产价值、居民的购买力以及是否凌驾于经济承载能力之上。房价收入比是衡量房地产价值的首选。

第二部分广东21个城市的价格收入比

本文所指的房价收入比,并不是调控意义上的“房价收入比”,而是以第一套90平米的急需住房为基础,统一计算各城市居民的可支配收入,以此来权衡各城市居民收入差异情况下,房价高低不平所带来的住房购买力差异。

根据2019年城镇居民可支配收入数据和21个市统计局公布的当前房价水平,我们计算出21个城市的房价收入比指标如下:

我们可以看到,表中房价收入比与绝对房价水平基本呈正相关。深圳开了所有其他城市,价格56283元/平,价格收入40.51;比如韶关、梅州等经济落后城市,房价和房价收入比呈现双低趋势。

但是在年代

就是这些大都市,房价收入比和房价的偏差,为我们指明了投资价值。大部分经济落后的城市,虽然房价收入比同时较低,但都类似于股市中的垃圾股。正是因为投资价值的损失和投资者追求的缺失,市盈率才更低。

这些大都市经济萎靡,人口外流,在大都市价值决定房地产价值的维度和供需矛盾影响房地产价格的维度上丧失竞争力。如果没有国家或省在大都市和产业规划上的政策调整,可能很难扭转住宅价格的下跌,失去保值增值的投资价值。

第三部分广东21个城市人均国内生产总值和人口流动性

从人均GDP看广东。说到经济,GDP只是一个参考指标。如果作为同级大都市的横向比较力,人口变量就使得GDP总量指标失去了意义。所以在横向比较大都市的时候,我们都接受人均GDP指数。我们来看看2019年广东21个城市的人均GDP数据。下表:

从上表可以看出,广东21个城市的经济增长南北两极分化相当严重。深圳、珠海、广州在蓬勃发展的国家或经济体已经达到人均2万美元的门槛,而云浮、汕尾、河源、揭阳、梅州还不到4万元;尤其是梅州,连3万块钱都没到。

中国首富、GDP最大的广东省,有10个城市人均GDP不足5万人民币,占比47.62%。与东部沿海其他主要省份相比,江苏宿迁市、福建南平市和浙江丽水市的人均GDP最低,分别为6.28万元和7.4万元。即使是总人口与广东相近的山东,人均GDP不足5万元的城市也只有5个,占31.25%,其中人均最低的聊城达到了3.71万元,远远超过了广东最低的梅州。

这说明广东城市之间“贫富”分化程度严重。繁华城市高度集中在珠三角都市圈,粤北、粤东、粤西将被边缘化。其中,人均GDP在5万元以下的主要有:

汕头清远韶关湛江潮州云浮汕尾河源揭阳梅州,共10个城市。

从人口流动的维度看广东。如下图:

2019年广东省21个城市户籍人口与常住人口对比。13个大都市的常住人口低于登记人口,显示出显著的人口外流。与人均GDP指数相比,这13个城市与人均GDP低于6万元的城市高度吻合,相关系数为100%。

由此我们可以得出初步结论,如果没有国家或省市强有力的政策支持,这13个城市的经济形势将发生逆转,住房市场将继续处于供需失衡状态,因此没有保值增值的意义。

分别是汕头、潮州、肇庆、韶关、阳江、云浮、汕尾、清远、河源、揭阳、梅州、湛江、茂名,共13个大都市。

对本节中两个指标所列城市的简要总结表明,有一个巧合:

汕头清远韶关湛江潮州云浮汕尾河源揭阳梅州十大都市。

大都市中,珠三角9个城市的肇庆和粤西3个城市的阳江、茂名暂列。

第四部分在广东21个城市购买90平米,只需要第一套房首付的钱袋数

由城镇居民可支配收入计算的房价收入比指标,主要是考虑大都市居民住房购买力的动态指标。在本节中,“首付包数”是指从家庭平均存款存量的角度来看,居民目前的静态购买能力。我们来看看2019年广东所辖城市的指标:

这个指数比一个

对表中数据分析,深圳和汕尾领先全省,90平米刚需要的第一套房首付按30%的比例计算。首付需要掏空六个家庭的钱包,即小两口的父母、祖先、爷爷奶奶。深证高达6.25的指数值,说明以上六款钱包仍然不足;其实汕尾比深圳更严重,经济和居民收入都在高速增长。作为一个经济落后的大都市,居民的预期收入较低,且存储不足,资金紧张。5.35钱包的首付指数表明,他们的房价已经远远超过了房地产价值中心和居民的购买力,偏差已经相当显著。

我们一般以第一套房90平米刚好需要的钱包数量为临界点,在4-6之间比较难。这时候就有可能用父母双方的钱包;指数值在3-4之间,是房价的难度区间;2-3是房价清淡难的尺度。

可见,在前一节的10个城市中,汕尾已经被列为买房难的城市;湛江、河源、揭阳达到中等难度等级;汕头、云浮、清远、梅州、潮州购房难度较小;最轻松的地方会是韶关。

但如上所述,失去了经济前提和基础的大都市房地产,是没有投资价值的。以上10大都市的划分,只是反映了大坑或小坑和数量的问题,而不是质变的问题。

以上指标的验证基本明确了有坑城市的规模。

而房价收入比则表现为房地产价值与价格的动态偏离,空钱包指数反映的是房价与购买能力的静态匹配。另外,我们要越来越多地思考买房后的持续还款能力,这与近期贷款供应或供应中断的问题有关。

第五部分持续还款能力——抵押贷款占人为比例后的月还款额

根据当地市统计局2020年6月和7月公布的“城镇非私营单位职工平均人数”数据,结合上述要领,我们可以按30年贷款期限计算出购房总价70%的每月还本付息额。

特别是这里说的“城市非私营单位从业人员年平均人造人”是每年本市除个体私营企业以外的所有城市非私营法人单位从业人员人造人状况统计的人均值,包括国有单位、城市集团单位、股份制经济(非私营)、外商投资经济、港澳台投资经济,几乎囊括了所有相对稳定的从业人员,所以根据这个数据,居民的持续还款能力具有很高的可靠性。

让我们看看下表:

通常按揭贷款每月还款占家庭月收入不到30%,不会影响正常生活质量;而50%以上的,从财务角度来说属于高风险区间。

从这个维度来看,深圳和广州都已经超过了居民的正常承受能力;东莞和珠海离这个危险区域非常近;佛山和中山最温和,尤其是佛山;其他城市居民月供负担较轻,但主要是房价低、贷款总额小造成的。由于经济增长预期较低,这类大都市也不计入房地产保值增值规模。

下图用直方图标出:

可以看出,从家庭贷款争取收入来看,深圳居民最难,其次是广州;东莞、珠海居民贷款偿还能力接近上限;佛山和中山最温和;而另外15家会提供轻松贷款,但整体生活质量受经济增长水平限制,并不是最好的。

[结论]

综上所述,我们可以将广东所辖的21个城市分为以下几类:

1)深圳和广州:深圳房价在前些年众多楼市调控政策的压力下从未低头,主要是因为人口密度全国最高,达到6730人/km2,比人口密度第二高的上海多1900人。供需矛盾严重,造成房价居高不下;广州作为四大一线城市之一,特别是在国家大力发展珠三角等重点大都市集群的政策引导下,只能通过“稳定房价、稳定地价、稳定预期”来促进居民收入的持续增长,从而达到稀释和降低房价收入比、降低居民购房压力的目的。

2)东莞、珠海:在21个城市的经济增长与房价的相关性中,房地产有一定溢价,居民购买力更高,还款能力更强。在珠三角都市圈增长的强力动员和深圳、广州人口外溢的影响下,他们还有一定的有限空间。

3)佛山和中山:应该说综合来看,这两个大都市的房产,无论是人口流入的供求因素,还是房价收入比的维度,居民房产的购买力,持续还款能力,都是性价比最高的。

4)除上述大都市之外的其他大都市:购房者要谨慎,尤其是前一节提到的10个大都市。

未来十年的白银楼市,整体普遍上涨的时代已成历史,大都市分化将成为典型特征,大都市间房价的涨跌肯定会成为新常态。

我们可以买房价暴涨的大都市,但千万不要买无法保存的房产。脚踏实地是开始做房地产前的第一课。

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