aoa体育官方下载_线路检测

08
10
2020

陕西省第三、第四城市:宝鸡

预计阅读时间:18分钟

短期来看,宝鸡楼市去库存压力大,客户普遍对价格极度敏感,加速降价效果显著。

作者/杨克威、李时珍

大都市概述:关中西部工业大都市具有“东扩、南移、北移”的增长偏向

宝鸡,古称陈仓,位于陕西关中西部,东与咸阳接壤,南接汉中,西北与甘肃天水接壤。常住人口约376万人,支柱产业为汽车零部件、钛及钛合金、烟草、酒精及食品、能源及化工、优势装备制造业。

宝鸡市辖渭滨、金台、陈仓,岐山、扶风、凤翔九县。宝鸡市三面环山,狭长。本世纪初,渭河沿岸建成区仅覆盖30万平方公里。随着“东扩、南移、北移”增长战略的提出和实施,宝鸡市区逐步扩大到150多万平方公里,城市人口超过85万。

具体来说,“东扩”是指行政中心东移,“成长镇”的地段与陈仓区毗连,“南移”是指成长高新区、南高铁站,“北移”是指建设盘龙新区。相比之下,“南移”的希望最平稳,尤其是高新区成为宝鸡新的区域地标,其次是“东扩”,而“北移”的增长由于地形限制相对缓慢。

房地产市场增长

01

2017年开始迅速崛起

2019年降温后,该项目竞相降价

2017年之前,宝鸡楼市是一个典型的内生市场,也就是说市场供需双方大多是本地开发商和地域客户。整体楼市不温不火,平均成交价格不到4000元/平米。

2017 -2019年下半年,宝鸡楼市快速增长,平均成交价格快速上涨,涨幅近50%。

2019年底,宝鸡楼市由盛转衰。一方面,项目涌入市场,同质化竞争激烈,楼市整体供大于求,买家有强烈的期待感。另一方面,宝鸡前两年楼市快速增长,人口吸附能力有限,住房潜在需求基本释放。期间,受年终奖业绩压力,碧桂园为首的品牌地产企业率先降价,跌幅最高为1500元/平方米。为了加快蓝光金庸半岛等项目的去产业化,精装改为空白,以降低单价。

政策情况

02

不限购买,不限出售,首付30%/40%

三月首付“一日游”

宝鸡的房地产调控政策相对宽松,有限购、限售等限制性政策。在贷款限制方面,大多数项目对第一套房实行30%的首付,对第二套房实行40%的首付,而个别地方开发商允许20%的首付。当地一家房地产企业通过一家集团小额贷款公司提供零首付。

疫情爆发后,3月12日,宝鸡宣布15项新政策稳定楼市。除了延迟支付土地出让金、降低预售取证标准等一般的供方减免政策外,还明确提出“努力降低首套住房贷款首付比例,将公积金贷款最高额度由40万提高到50万”的政策。但正因为“首付”是为了刺激需求方,可能导致居民盲目增加杠杆,新政一天就下架了。

6月,宝鸡出台了15项稳定就业措施,其中提到“持有学生证的大学生和大专及以上学历的毕业生可以凭结业证书落户”,这意味着宝鸡基本放开了落户,几乎实现了零门槛

地区和房价梯度

04

渭滨金泰陈仓

高科技一期和南站都是高价

主城三区中,陈仓区的区位优势不明显,出售的物品主要集中在郭镇,均价只有3000-4000元/平方米。

金台区主要包括市中心、金台大道、行政中心等路段,是宝鸡老城区,但增长相对饱和。出售的项目大部分是当地房企开发的,整体均价在4000-5500元/平米。

渭滨区主要包括四大板块:高新一期、二期、三期、南站。其中,高新一期、南站由于成长较早,相对成熟,均价6000元/平米,冠山堂等部分个别价格基准项目均价高达1.8万元/平米。高新二、三期均价因板块开发进度不同而依次下降,二期均价在5300元/平米左右,三期均价在5000元/平米以下。

客户群和需求结构

05

只是需要主导市场,价格极其敏感

三个120平方米的房间被接收

宝鸡的主要买家仍然是本地客户和周边郊县客户,其中本地客户一般选择在原居住圈购买新房,购买力较强的年轻客户会从老城区搬到高新区买房。在周边郊县买房的客户主要需求是改善居住条件或者方便孩子上学。

此外,临近甘肃的天水、平凉也有不少购房者,综合考虑宝鸡的城市居住条件和房价,选择搬回家。以天水为例,虽然居民整体收入水平与宝鸡相近,但住宅平均成交价格在8000元/平方米以上。相比之下,宝鸡的“性价比”更为突出。此外,还有购房者和Xi的溢出客户。

宝鸡居民整体收入水平较低,普通产业工人和私营企业职工月收入只有3-4千,首付和月供压力不小。受购买力限制,总体上宝鸡楼市以按需需求为主,需求提升空间有限。

宝鸡客户普遍对价格极度敏感,加速降价效果显著。碧桂园在2019年底降价1500元/平米左右,迅速减了一整栋。

从需求结构来看,三房是绝对的供需主力,占营业额的70%以上。面积方面,120平米左右的房型兼顾了总价和效率,相对更受市场欢迎。

土地市场

06

2016-2019年加快土地供应

最近,心跳率显著增加

2016-2019年,宝鸡主城区土地供应加快,2019年住宅用地集合建筑面积高达651万平方米。高新区是近年来土地供应的主力军。近三年交易量超过15笔。2017年和2018年交易面积超过300万平方米,占主城区三区总建筑面积的70%以上。

今年以来,宝鸡土地市场拍卖率大幅上升,房企收购土地趋于谨慎。由于老城区和高新区没有优质大规模的土地净供应,大部分待开发的土地由当地房地产企业持有,品牌房地产企业选择谨慎拿地,甚至加快清算和退出宝鸡。

竞争性格式

07

自2017年以来,已有六大品牌房企入驻

2020年,地方房企的市场份额将会增加

2017年至2019年,随着宝鸡市政府的出台,品牌房地产企业集中在宝鸡。从2017年的恒大、碧桂园、新城,到2018年的蓝光、R&F,再到2019年的绿地,短短三年间,六大50强品牌地产企业落户宝鸡。是的

短期来看,宝鸡楼市去库存压力很大,当地居民基本实现居住和生活化。由于收入水平低,提高需求释放的空间有限,他们仍然需要依靠周围的郊区县和甘肃市县来支持市场。还有回头客和Xi安外溢客户;客户普遍对价格极其敏感,加速降价效果显著。

典型项目1:蓝光金庸半岛

案例图

地点:渭滨区高新石路

物业类型:高层和别墅

项目评论:项目分三个阶段开发,第一阶段将于2018年12月开放。目前主要推140-160平米的平房,价格7000-7500元/平米,高层112-141平米,毛料产品均价5500-5800元/平米。116,117,三居室的小户型最好,别墅总价偏高。客户方面,30%是高新区地理客户,30%来自凤翔等县,华亭和Xi安客户各占10%左右。通过全国营销、中介、自导等营销手段,每天40-50个团参观,每周销售20-30套,约占高新区营业额的10%。

典型项目2:石鼓关山馆

案例图

地点:金台区陈仓大道

物业类型:小高层

项目点评:当地房地产企业王驹,2010年收购土地,分四期开发,一期、二期、三期交房。四期石鼓关山馆是其在高新区的质量标杆项目,主要销售第四代空间住宅。四期容积率只有1.24,共188套房。精装均价18000元/平米。主要户型面积218,267,295,400平米,267,295平米更受欢迎。最低首付是50%,但70%的客户是全款。由于项目定价偏高,宝鸡别墅项目均价基本低于1万元/平米,所以拆建情况并不理想。项目主要客户群体为宝鸡本地或归国企业家,通过私人宴会服务等吸引高净值圈客户。此外,国家引荐(2-5万佣金)和中介客户也是重要的营销手段。

排版|珍妮

本文版权归嘉里研究中心所有。请勿擅自转载

转载注明出处:cricyjzx,谢谢合作!

上一篇:郭萱高新成立柳州分公司 享受当地公交优先.. 下一篇:阜阳一辆越野车闯红灯 打伤4名学生 越狱..

相关新闻